리츠 알아보기(리츠에 투자하는 이유)

목차

1. 리츠 개념

2. 리츠의 유형

3. 리츠 투자 특징(다른 투자형태와의 차이)

4. 리츠 투자시 점검 사항

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1. 리츠(REITs) 개념

리츠(REITS)는 'Real Estate Investment Trusts'를

줄인 것이다. 

한국어로 번역하면 '부동한 투자 신탁'이며,

출처 : 한국부동산원

리츠는 단어 그대로

부동산 투자회사에서

투자자들로부터 자금을 모집해서

부동산에 투자하고

해당 운용을 통해 발생하는 수익을

투자자들에게 배당하는

'부동산 간접 투자 상품',

혹은 '소액 부동산 투자'이다.

 

 

다시 설명하면,

리츠는 부동산에 쉽게 투자할 수 있는 수단으로

전세계에 800개 이상 상장돼 있다.

 

리츠는 아파트, 오피스, 리테일, 쇼핑몰 등에 국한되지 않고,

병원, 통신인프라, 데이터 센터, 물류 센터 등

다양한 부동산을 소유하고

이 부동산들로부터 나오는 임대료를 통해

수익을 창출하게 된다.

그리고 리츠는 법적으로

통상 과세소득의 90% 이상을 주주에게 지급해야 한다.

 

 

2. 리츠의 유형

리츠의 유형은 3가지로 구분된다.

기업구조조정 리츠, 위탁관리 리츠, 

그리고 자기관리 리츠가 그것이다.

 

 

① 기업구조조정 리츠는 기업의 채무상환을 위해

매각하는 부동산을 대상으로 설립된다.

 

 

② 위탁관리 리츠는 자산의 투자, 운용, 관리를

자산관리회사(AMC, Asset Management Company)에

위탁하는 형태이며

 

 

③ 자기관리 리츠는 자산의 투자, 운용, 관리를

실제 회사에서 직접 수행하는 것이다.

 

 

우리나라의 경우 대부분의 리츠는 위탁관리 리츠이다.

 

 

3. 리츠 투자 특징(다른 투자형태와의 차이)

리츠 투자의 특징(장점)으로는

아래의 5가지를 꼽을 수 있다.

 

① 높은 유동성

리츠는 유동성이 높다.

일반 주식처럼 쉽게 사고 팔 수 있다.

 

② 높은 관리 편의성

전문가가 실물 부동산 투자를 대산 관리하기 때문에

리츠를 사 두기만 하면 특별히 번거로울 일이 없다.

다만, 종종 유상증자가 있다.

아무래도 부동산 투자이니만큼

투자 규모를 확대하고자 할때, 유상증자가 뒤따른다.

 

③ 투자 기간의 제한 없음

일반적인 부동한 펀드가

투자 기간에 제한이 있는것에 반해

리츠는 투자 기간에 제한이 없다.

 

④ 투자 기회 제한 없음

리츠가 상장돼 있기만 하면

언제든지 사고 팔 수 있다.

 

⑤ 정기적인 수입 있음

정기적으로 배당을 받는다.

임대료를 통익 발생하는 이익의 90% 이상이

배당으로 지급되며,

 

인당 5,000만원 한도 내에서

투자일로부터 3년 이내에 지급받는 배당소득에 대해

9%의 분리과세 혜택이 적용된다.

 

미국에서는 2020년 기준 약 8,700만명이

노후를 대비하여 리츠에 투자하고 있다고 한다.

 

 

4. 리츠 투자시 점검 사항

리츠는 안정적인 투자방법이다.

 

하지만 기왕 투자할거 그저 무지성으로

투자하기보다 여러 조건을 따져보고 투자하면

더 좋은 결과를 도출해 낼 수 있다.

 

리츠 투자시 아래의 4가지를 고려할 필요가 있다.

 

① 기초자산 투자 여건

기초자산 투자 여건에는

해당 리츠의 임대료 관련 수치(NOI, Cap Rate),

토지 및 건물의 가치(입지, 성장성, 건축물적 특성),

등이 포함된다.

 

② 임대 계약 관련 사항

임대 계약 관련 사항에는

해당 부동산에 계약된 임차인들의 신뢰도,

계약기간, 계약해지 시 위약금 등의 계약 조건,

그리고 임대료 상승률 등이 포함된다.

 

③ 가치 분석

가치 분석에는 배당 수익률, 재무 안정성(부채 비율),

배당 가능 금액(FFO, Fund From Operation),

순자산가치(NAV, Net Asset Value)

등이 포함된다.

 

④ 자산관리회사(AMC)의 역량

부동산이라고 해서 단순히 임대료를 받고,

해당 건물을 청소하는 정도의 관리를 받는 것이 아니라,

운영 섹터에 맞는

자산관리 회사의 전문적인 역량이 중요하다.

 

데이터 센터라면 기술력이 바탕이 돼야 하고,

호텔이라면 브랜드, 호텔 운영 능력이,

물류 창고라면 자동화 시스템 등의 역량이 필요하다.

 

따라서, 자산관리회사의 역량이 어느 정도인지,

그리고 그 인지도는 어느정도인지 확인해야 한다.